Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Четыре комнаты

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

Продажа комнаты в коммунальной квартире – дело зачастую малоприбыльное, но редкостно хлопотное. Тем не менее, попрактиковаться в этом секторе рынка недвижимости все же стоит. Успешно проведенная сделка повысит не только и не столько риэлторскую самооценку, сколько «озолотит» бесценным опытом. И в плане сбора всевозможных справок, необходимых для законной регистрации купли-продажи комнаты, и в плане налаживания межличностных связей, которых на пути к долгожданному победному финалу возникнет немало: в лице госчиновников, соседей по коммуналке, потенциальных покупателей и их придирчивых агентов…

Ниже плинтуса

Казалось бы, поставленная моим клиентом задача была проста: продать комнату в четырехкомнатной коммунальной квартире в максимально короткий срок. Потому цена после непродолжительных телефонных переговоров была установлена, что называется, «ниже плинтуса» - даже комнаты в деревянных бараках в том же жилом районе Екатеринбурга не продавались за такие смешные деньги.

Объект показала лично. Один-единственный раз. Покупатель, молодой человек, прибывший не так давно из областного города, попросил вечер на раздумье, а на следующее утро дал положительный ответ.

Что ему понравилось в этой комнате? Уверена, что кроме бросовой цены и более менее адекватных соседей, ничего. Крохотная, узенькая 9-метровая комната, до настоящего времени измученная арендаторами-гастрарбайтерами, обитавшими в ней, порой, по четыре-пять человек (!) одновременно, с немытым как минимум полгода полом в шелухе из-под семечек, очень-очень грязной мебелью, закопченных какого-то ржавого цвета шторах, измазанных жирными пальцами стенах – не должна вызывать желание остаться здесь даже на полчаса.

Слава богу, я приехала сюда раньше покупателя. От увиденного похолодело внутри. Да какому нормальному человеку приглянется этот оставленный вахтовиками бардак? Почему собственник не позаботился хотя бы собрать мусор по углам?! Честно признаться, я даже немного разозлилась. Совка и веника, поискав, не нашла, решила хотя бы собрать банки-бутылки и прочий «крупногабаритный» мусор. Услышавшая мою возню соседка предложила свою помощь. Я не отказалась. Под ее исповедь о том, как тяжело приходилось ей и остальным жильцам коммуналки, жить с часто меняющимися и редкостно шумными арендаторами, мы собрали занимавший почти все свободное пространство диван-книжку, закрыли забитые хламом дверцы шкафа, вынесли в коридор банки и коробки. Помыть-подмести времени не оставалось – приехавший на показ потенциальный покупатель уже ждал у подъезда.

Когда накануне встречи молодой человек интересовался состоянием комнаты, я честно сообщила, что «все в соответствии с ценой», радужных картин не вырисовывала – не видела смысла привирать:

- Это «хрущевка» 64-го года постройки, бывшее общежитие, на сегодняшний момент переведенная в статус «коммуналки». Подъезд и места общего пользования в квартире требуют ремонта, в продаваемой комнате, расположенной на первом этаже, также необходима «косметика».

В общем, рассказала все как на духу.

Полезно знать

В соответствии со ст.7 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» домостроениям, являющимся общежитиями и передаваемым в собственность органов местного самоуправления от организаций и предприятий, присваивается статус жилых домов. Объектами жилищных правоотношений отныне «выступают» коммунальные квартиры.

Коммунальной является квартира, в которой проживает более одного нанимателя (семьи нанимателя). Это может быть квартира, состоящая всего из двух изолированных комнат, может - …и из 47-и (такая огромная «коммуналка» есть, например, в районе Санкт-Петербурга Колпино – прим. авт.)

В соответствии с требованиями законодательства коммунальная квартира должна иметь отдельный вход и вспомогательные помещения, необходимые для нужд нанимателей и собственников, то есть кухню, ванну, туалет, коридор.

После изменения статуса домостроения граждане могут приобрести в собственность в порядке приватизации занимаемые жилые помещения. При этом приватизации подлежат только изолированные жилые помещения. Вспомогательные помещения в коммунальной квартире в собственность не передаются! В соответствии со ст.41, 42 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире), к которым относятся душевая, ванна, туалет, коридор, кухня и т.д. При этом доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру площади занимаемого жилого помещения.

При продаже комнаты или части квартиры в коммунальной квартире право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности продаваемого жилого помещения. Следовательно, приобретая жилое помещение в коммунальной квартире, гражданин приобретает право пользования общим имуществом собственников в коммунальной квартире (душевой, кухней и т.д.).

На показе внимательно следила за реакцией потенциального покупателя. Удивительно, тот со спокойствием будды и полуулыбкой осмотрел комнату, заглянул на кухню (на которую будто напоказ высыпали все имеющиеся жильцы коммуналки), в душевую и туалет со сломанным бачком и гнилыми трубами. Снова прошел в комнату и только сказал:

- Ремонт, как вы и говорили, надо будет сделать.

На улицу вышли вместе. Я рассказала о магазинах и разнообразном общественном транспорте, усердно развозящем местных жителей в разные точки мегаполиса. Покупатель внимательно меня слушал и не торопился расставаться. Значит, промелькнула в голове мысль, действительно интересуется.

- Насколько я понимаю, это не первая комната, которую вы посмотрели? – спросила я.

- Верно, - ухмыльнулся он, - и, знаете, что скажу, этот вариант не самый худший, который я видел. И соседи здесь, как мне показалось, хоть и любопытные, но вполне адекватные.

Я была поражена – неужели бывает хуже, но виду не подала…

Сборы

Итак, покупатель нашелся – внес аванс и, таким образом, подтвердил серьезность своего намерения приобрести комнату. Молодого человека сразу предупредила, что необходимо время (как минимум месяц) на сбор документов. Это его, конечно, не обрадовало, но ждать он согласился.

- Узнать, кто является собственниками в коммунальной квартире, - некогда наставляла меня опытный риэлтор, - можно двумя способами. Первый: обойти жильцов коммунальной квартиры, в которой продается комната, и узнать их фамилии-имена-отчества, также точные адреса тех владельцев, которые лично не проживают в данной квартире, а, например, сдают имеющуюся жилплощадь. И разослать им телеграммы-уведомления о продаже комнаты, тем самым, реализовав их преимущественное право покупки.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. В данном случае, продавец комнаты обязан сначала предложить купить свою долю собственности (комнату) остальным сособственникам. Сделать это можно как нотариально, так и посредством рассылкой телеграмм с указанием реальной продажной стоимости (для сделки будут необходимы их заверенные копии и ответные уведомления, что телеграммы доставлены лично собственникам; в случае если не доставлены, телеграммы придется отправлять снова, опять не доставлены – отправляем в третий, последний, раз). Если сособственник не согласен приобрести комнату, а равно умалчивает в течение одного месяца с момента вручения данного уведомления, то продавец имеет полное право продать ее любому другому лицу.

Второй способ: заказать справку в БТИ о сособственниках в коммунальной квартире (выдается в день обращения), а также выписки на каждую комнату в коммунальной квартире из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Последняя готовится в течение пяти рабочих дней. И только потом рассылать владельцам уведомления.

К слову сказать, есть рискованные риэлторы, которые необходимые для сделки справки не заказывают, ограничиваются посещением соседних комнат, узнают координаты их хозяев и отправляют им телеграммы. А зря.

Взять мою продажу. Я также поинтересовалась у словоохотливых соседей ФИО собственников, они, не таясь, ответили. Позже я все-таки заказала справки, и оказалось, что одна из комнат не приватизирована, то есть принадлежит муниципалитету (и уведомлять о продаже в данном случае нужно не владельца ордера, а непосредственно председателя комитета по жилищной политике городской администрации). В другой – собственник не один, как было сообщено жильцами коммуналки, - ½ доли комнаты принадлежит близкому родственнику, о котором никто и словом не обмолвился. Вывод: если бы руководствовалась только данными соседей, регистрацию сделки в будущем наверняка бы приостановили. Как говорится, доверяй, но проверяй!

Телеграмма на тот свет

Впрочем, не обмолвились о родственнике соседи тогда при встрече не со зла. Дело в том, что его уже нет в живых. И поначалу я даже растерялась: предоставить регистратору на сделке копию свидетельства о смерти? За консультацией побежала к нотариусу, ведущему наследственные дела по первой букве фамилии умершего – вдруг второй собственник, его дочь, уже заявила о наследстве. Оказалось, что нет.

- И как же мне быть, как продавать комнату? - развела я руками.

- В суд обращайтесь… Или шлите покойному телеграммы, как всем остальным собственникам. Копия свидетельства о смерти роли на регистрации не сыграет.

- Абсурд какой-то!

- Абсурд. Но по закону он по-прежнему собственник доли, - спокойно ответила юрист, - и он по-прежнему имеет преимущественное право покупки. Или решайте вопрос в судебном порядке, но учтите, быстро «решить задачку» с наследником у вас, скорее всего, не получится. Зачем вам эта волокита?

Ну что ж, закон есть закон. Телеграммы, на которые я не ждала никакого ответа, пришлось отправлять. Судиться в данной ситуации мне казалось еще более абсурдным.

Хитрые дарители

Здесь, если можно, хотела бы сделать небольшое «лирическое отступление». О том, как продавцы комнат в коммунальных квартирах обходят требования 250-й статьи ГК РФ. Они договариваются с покупателем о заключении между собой не договора купли-продажи, а договора дарения, но «за соответствующую, установленную продавцом, продажную стоимость». И в данном случае уведомлять соседей-сособственников не нужно.

Сделки эти регистрируются, но как продавец, так и покупатель обязаны быть начеку. Они должны понимать, что данная операция все-таки незаконная. Потому как дарение есть сделка безвозмездная, в которой присутствие денег априори невозможно.

Если дарение за деньги имело место быть, регистрация может быть признана судом недействительной, притворной, по иску заинтересованных лиц (например, жены, детей и других родственников дарителя). Сам даритель, кстати, также может признать факт получения денег и то, что комнату он продал. В результате в дураках окажется несчастный «одаряемый», возможно, уже заплативший 13-процентный налог за «подаренное» имущество. Ведь согласно букве закона, только одаряемые близкие родственники (супруги, дети) освобождаются от налогового бремени. Сможет ли «одаряемый» вернуть себе потраченные деньги, вопрос спорный: как правило, на подобных сделках продавец (читай, даритель), подстраховывая себя, расписку о том, что он получил деньги и претензий не имеет, покупателю не передает.

Словом, рискнуть можно, но стоит ли игра свеч?

Быстро и надежно?

Вернусь к своей продаже. От «дарения», несмотря на возникшие трудности, решили отказаться. Пузатый пакет документов, собранный мной за две недели с небольшим, регистратор принял. В него вошли: свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи (на основании которого было выдано свидетельство), справка формы №40 о том, что в продаваемой комнате нет зарегистрированных, свеженапечатанные договоры купли-продажи между продавцом и покупателем. Также заверенные копии телеграмм и уведомления-ответы, справка из БТИ, выписки из ЕГРП, завизированное в комитете по жилищной политике администрации города заявление-уведомление о продаже. Кроме этого, свидетельство о расторжении брака покупателя. Как известно, последний при покупке недвижимости обязан получить нотариальное согласие супруга (-и) на приобретение. Если таковой не имеется и пустая страничка в разделе «Семейное положение» паспорта это подтверждает, то согласия, разумеется, не надо. Ну а если супруги разведены (и есть соответствующая отметка в паспорте), свидетельство о расторжении брака, будьте любезны, на сделке предъявите...

Кажется, свою работу я выполнила. Предложила покупателю вместе забрать новенькое свидетельство через 28 регистрационных дней. Он вежливо отказался, но поблагодарил за предложение. Жаль. Чувствую, буду волноваться до самой выдачи. Поделилась своими переживаниями с коллегами на работе.

- Успокойся, Света, - улыбнулся мне один из них, - у тебя всего-навсего четырехкомнатная квартира и, грубо говоря, три уведомления, а у меня двадцатикомнатная, представляешь, какого мне?

- Представляю с трудом. И очень сочувствую.

28 ноября 2011