Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Новостройки

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

Если ваш клиент грезит сменить, к примеру, обжитую «брежневку» 69-года постройки на вновь возведенный жилой комплекс, не спешите идти у него на поводу. Взвесьте все плюсы и минусы новостроя.

Понятое дело, маленькая 43-метровая «двушка» в панельном доме унылого серого цвета с денно и нощно гудящей магистралью с одного боку и неизменного «пейзажа», состоящего из домов-близнецов – с другого, рано или поздно должна была ему осточертеть:

- Сама-то в новостройке живешь! – незлобно ухмыляется на мой призыв серьезно взвесить все за и против первичного жилья потенциальный альтернативщик. – Почему меня отговариваешь?

- Потому и отговариваю, что живу и знаю всю подноготную…

Случаи из жизни

Желающих распрощаться с ветшающим не по дням, а по часам жилищем и переехать в новый дом много. Есть среди них и риэлторы, профессионалы своего дела. Последние, хотя и имеют доступ к открытой и закрытой информации о строящейся (строящейся ли вообще?) жилой недвижимости, хотя и более защищены в правовом смысле (около половины – практикующие юристы), порой, пополняют собой «списки обманутых дольщиков».

Такой пренеприятнейший нонсенс случился с одним из наших опытных коллег в начале 2000 годов (еще до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона №214 о долевом строительстве и его реализации с 1 апреля 2005 года – прим. авт.). Малоизвестная на рынке стройиндустрии компания-новичок дала широкую рекламу о строительстве многоквартирного дома на пр. Космонавтов (жилой район Уралмаш). Форма инвестирования строительства – жилищный кооператив. Разрешительные документы, которые риэлтор, решивший вложить свои сбережения в строительство квартиры, тщательно проверил, были в порядке. Если он заключает договор с ЖСК на уровне «котлована», ему полагалась более чем 30-процентная скидка. И он решился. А строительство так и не было начато. Совсем. Через несколько лет разобрали и забор, на котором красовалась яркая табличка с декларационными данными застройщика. И сам застройщик, от которого наш «прогоревший» риэлтор и еще несколько десятков таких же обманутых, как и он, пытался несколько раз судиться, канул в Лету. Вложенные деньги обесценились, мечта о новой квартире так и осталась мечтой.

Двое других специалистов по недвижимости, прекрасно осведомленных о рискованности сделок на первичном рынке, все же решили обменять свои квартиры на большие метры в новостроях. И тот, и другой – внимание! – продали имеющееся у них жилье и, в первом случае, ожидал окончания строительства около 6 месяцев, во втором – полтора года, арендуя квартиру! На мой вопрос: «Как же вы решились?» ответили следующее.

В первом варианте:

- Дом, застройщиком которого выступал ЖСК «Южный», - комментирует свой невероятно рискованный поступок риэлтор, - был первый (всего в комплексе предполагалось строительство еще трех). Я, проживающая в том же жилом районе, внимательно следила за строительством «коробки» и его темпы мне очень понравились. Уж первый-то дом буден сдан, сделала я предположение. За неделю продала свою «двушку», перебралась с семьей к маме и стала ждать окончания строительства. К слову, строительство было завершено в срок, признаюсь, это такая редкость в наше время! Если все хорошо, то ключи собственникам выдают как минимум на квартал позже положенного срока, а тут день в день. Все-таки мне невероятно повезло!

Во втором варианте:

- Квартиру в строящемся 10-этажном доме по ул. Вилонова (жилой район Пионерский), - рассказывает другой риэлтор, - я приобрела, еще не работая в сфере недвижимости. Сделку мне помогла провести очень опытный специалист, после которой, кстати, я и сама стала обучаться риэлторскому мастерству.

Строительство дома только начиналось, стоимость квадратного метра была «смешной», но что зацепило моего наставника тогда? Было точно известно, что на этот дом, как и на часть других, строящихся по этой улице, был «муниципальный заказ». То есть часть квартир администрация города приобретала для переселенцев из ветхого жилья, льготных категорий граждан и прочих очередников. Риск, что мой дом не будет достроен, был действительно минимальным. И я решилась. Мы продали свою квартиру и перебрались в съемную, где прожили целых полтора года. Зато теперь живем в новой трехкомнатной квартире в хорошем районе.

Временный бомж

- Ну вот, - не унимается мой клиент, - твои же коллеги рисковали, а сейчас живут в новостройках и горя не знают. Да, одному крупно не повезло…

- Мне, в каком-то смысле, тоже не повезло.

- А тебе-то в чем? – удивляется он. – Переехала из старой девятиэтажки без доплаты в уже отремонтированную новую квартиру на 20 метров больше и еще чем-то недовольна!

- Знаете, за этот год, живя на новом месте, я и моя семья не так устали от редко прекращающегося жужжания дрели и звуков других стучащих инструментов то сверху, то снизу. Мы тоже нередко прикладываемся к строительному инвентарю – очень много чего еще хочется доделать или переделать в квартире. Даже свыклись с тем, что вот уже полгода у нас нет горячей воды – просто разорились на бойлеры и забыли об этой проблеме.

Дело в том, что жильцы нашего дома – и моя семья само собой – живем с временной регистрацией. Возможно, и последней не было, если бы проблема не стала носить такой острый, массовый характер. На общих собраниях жильцов чуть до драк не доходило! ЖСК, который никак не может урегулировать проблему с вводом в эксплуатацию нашего жилого комплекса, пошел на уступки – заключил договор с районным Центром регистрации граждан.

- А разве при покупке квартиры нельзя было выяснить, когда новостройка будет сдана в эксплуатацию? – спросил клиент.

- Когда мы подписывали договора, нас уверили в том, что это значимое событие произойдет максимум через полтора месяца. Но вот, прошел год. Теперь дата ввода сдвинулась на конец 2010-го.

И, надо признать, в подобном положении не только наш жилой комплекс. И в Екатеринбурге, и в других регионах России в формальном положении лиц без определенного места жительства сотни тысяч.

Почему так происходит? Дело в том, что подавляющее большинство новостроек вчера, сегодня и, очевидно, завтра продается на стадии строительства. Это означает, что дома нет юридически еще долго: квартиры не существуют ни в каких государственных реестрах, а покупатель приобретает лишь «право требования» (как в моем случае) или еще что-то в этом роде.

Казалось бы, ничего плохого и противоправного тут нет: пока трудолюбивые (впрочем, кому как повезет) строители завершат монтаж и благоустройство, не менее трудолюбивые «оформители» приведут в порядок все документы. Но на деле у строителей получается все же быстрее. В результате, дом уже построен, стоит год-два, люди сделали ремонт и заселились, а документы все еще где-то бродят… А нет документов – нет и регистрации права собственности на квартиру, нет регистрации – нет штампа о регистрации по месту жительства в паспорте.

Вполне возможно, те собственники, у которых новая квартира в таком «недовведенном до ума» доме не одна и с постоянной пропиской нет проблем, сильно не беспокоятся. Но каково, например, приезжим из других регионов? Или тем, у кого нет десятка сопереживающих родственников, проживающих в том же населенном пункте, где построено их новое жилье и жаждущих, «как только труба позовет», прописать всю их большую семью в свои чертоги? И, значит, нет никакой другой возможности зарегистрироваться?

Жизнь в современном мегаполисе без регистрации немыслима! Переехавшим молодым людям надо своевременно встать на военный учет, дети должны быть устроены в образовательные учреждения, прикреплены к районной поликлинике (и взрослые в том числе) – без регистрации все это невозможно. Также невозможно устроиться на работу, поставить автомобиль на учет, оформить загранпаспорт, выучиться на автоправа, получить кредит… Перечень можно продолжать еще долго. Все социально значимые действия оказываются недоступными.

Моя соседка со своей семьей (супругом и двумя детьми, школьником и дошкольником) приехали из Оренбурга, где продали свою двухкомнатную квартиру. Здесь, в Екатеринбурге, денег хватило только на однокомнатную.

- Отсутствие регистрации сильно потрепало нам нервы. У супруга закрыли на отсутствие штампа в паспорте глаза, а я очень долго «побиралась» по районным детским садикам, чтобы пристроить шестилетнего Пашу. В результате только в одном МДОУ мне пошли навстречу: ребенка взяли при условии, что я буду работать помощником воспитателя. Со старшим, на удивление, проблем не возникло – у нас попросили «хоть какой-нибудь» документ, подтверждающий, что сын действительно проживает по указанному в анкете адресу. И управляющая компания нашего жилого комплекса выдала соответствующую справку...

Недооформленная собственность – это нечто неполноценное, «недоимущество». Нельзя сказать, что право частной собственности в нашей стране соблюдается всегда и свято, но свидетельство, выданное Управлением Росреестра – это все-таки понадежнее, чем какие-то «предварительные договоры». Недооформленной квартирой на порядок сложнее распорядиться – подарить, продать, завещать. Еще аспектик: как известно, согласно Налоговому кодексу, продавцы освобождаются от подоходного налога в том случае, если владели квартирой более трех лет. Но срок отсчитывается от момента именно оформления в собственность – у тех, кто «просто живет», «часики не тикают».

Обещанного три года ждут

На практике оформление прав собственности на квартиры занимает 1,5-3 года. Процесс усложняется потому, что в нем задействовано много участников: администрация города и районов, застройщик, инвесторы (причем последние могут быть нескольких «звеньев» – с учетом того, что недостроенные квартиры перепродаются). Что же касается оформления квартиры в собственность отдельно взятого физического лица – это уже финальный аккорд и до него еще много стадий.

Государственная регистрация права собственности на построенную квартиру осуществляется в соответствии с федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В Екатеринбурге органом по государственной регистрации права собственности на квартиры в новостройках является Управление Росреестра по Свердловской области.

Схема примерно такая: в первую очередь городские власти и застройщик подписывают Акт о реализации (закрытии) инвестиционного контракта на строительство, в котором стороны фиксируют распределение площадей построенного дома. Далее – обмеры, согласно которым, как правило, оказывается, что фактическая площадь квартир не совпадает с проектной. (К слову, наша квартира, по проекту 73,5 м2, после таких обмеров увеличилась почти на 4 м2прим. авт.) И все покупатели всех «звеньев» должны окончательно рассчитаться друг с другом и, разумеется, с застройщиком (в частности, с физлицами заключаются допсоглашения к договорам уступки права требования «в связи с увеличением проектных площадей…», прописывается размер и срок доплаты).

Только после этого формируется пакет документов, необходимый для регистрации прав на квартиры. Он сдается в регистрирующий орган на юридическую экспертизу, в ходе которой орган может запросить еще какие-то дополнительные документы…

Есть предположение, что разрешение на ввод в эксплуатацию нашего жилого комплекса «задерживается» как раз по самой банальной причине – «не все рассчитались». А чтобы избежать драмы среди массы закипающих жильцов новостроек, ЖСК «открыл» временную регистрацию.

Проще простого

На первый взгляд, покупка новостройки должна быть делом простым и безопасным: квартиры новехонькие, они еще не успели обрасти длинной историей с многочисленными переходами прав, продажами, обиженными наследниками. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает: приобретение новостройки оказывается едва ли не самой рискованной операцией.

И это несмотря на то, что властьдержащие не остались глухи к проблемам простых «дольщиков». Вступивший весной 2005 года ФЗ- 214 реально защитил покупателей новостроек. Только так, что подавляющее большинство застройщиков дружно отказалось работать по данному закону. И это несмотря на принятые послабления, внесенные в 214-й закон…

- Но что же делать? – мой рассказ клиента явно огорчил. – Как узнать, что в новой квартире мне и моей семье будет не только комфортно, но и безопасно? С регистрацией все будет в порядке?

- Во-первых, прислушиваться к мнению своего риэлтора, которому отнюдь невыгодно заселять своего подопечного куда ни попадя и который, как независимый эксперт, проследит за юридической чистотой всей сделки.

Во-вторых, обращать внимание на застройщика. Желательно, чтобы это была компания со стажем и, конечно, хорошей репутацией.

В-третьих, неплохо «пошарить» в Интернете, посетить чаты и блоги: Сеть очень «злопамятна», негативная информация хранится в ней долго.

В-четвертых, не стоит кидаться на самое дешевое (как в самой первой печальной ситуации с риэлтором). Скажем, если сегодня некто предлагает вам квадратный метр за 15-20 тысяч рублей, когда продавать меньше, чем за 27-30 тысяч, рублей, уральские представители жилой стройиндустрии считают ниже своего достоинства – значит, такая «реклама» может исходить только от жуликов.

Наконец, есть у нас суд – говорят, самый справедливый и гуманный. Отличительной чертой отечественного правосознания является то, что несовершенство законов признают все – в том числе и судейские. Это означает, что судить будут не всегда «по писанному», иногда получается и «по совести». То есть если совсем все плохо, пытаться бороться с произволом, несмотря на то, что тяжба займет год-два, стоит.

Вместо резюме вместе с клиентом мы составили следующую таблицу плюсов и минусов приобретения «новостройки». Минусов оказалось больше, но в своем решении переехать в новый дом клиент остался непоколебим. Что ж, будем искать…

ПЛЮС НА МИНУС

Плюсы

 - юридическая чистота;

- более низкие цены:

- экономия средств в случае покупки квартиры на раннем этапе строительства;

- фактическая рассрочка при покупке;

- наличие новых коммуникаций и инженерных систем;

- возможность выбора планировки;

- инвестиционная привлекательность (сейчас, правда, под серьезным сомнением, по крайней мере в среднесрочной перспективе);

- наличие стоянки или паркинга (даже у домов эконом-класса).

Минусы

- продается квартира, которой еще нет, что означает немалый риск;

- риск срыва сроков сдачи объекта (проблема актуальна как никогда);

- как правило, нет свидетельства о регистрации и нет возможности быстро его получить;

- банки по-прежнему не любят кредитовать «новостройки»;

- больше возможностей для мошенничества;

- государство прилагает недостаточно усилий для защиты интересов покупателей;

- невсегда есть возможность увидеть строящуюся квартиру «вживую»;

- необходимость проведения ремонта и связанные с этим расходы;

- ремонт, который ведут соседи, может длиться несколько лет;

- более высокая квартплата (и никаких дотаций и льгот, пока дом не будет официально введен в эксплуатацию).

Итого: 8

Итого: 10

28 ноября 2011