Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Неликвид

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

Порой, складывается впечатление, будто в разряд неликвидных объектов недвижимости перекочевало все народное имущество за исключением, разве что, продаваемых комнат и одно-, двухкомнатных квартир. На них спрос по-прежнему есть.

Подарки судьбы

Риэлтор, конечно, очень радуется, когда у него, например, появляется клиент с чистой продажей своей однокомнатной квартиры в хорошем состоянии, с еженедельно моющимся подъездом, новеньким лифтом, на среднем этаже. И не на городских «завалинках», и за адекватную стоимость. И без наложенных обременений. В единоличной собственности…

В общем, мечтать не вредно. На деле же к агенту с такими «подарками судьбы» ходят редко. Заключают договора и выставляют на продажу квадратные метры (сотки), как правило, с ворохом откровенных минусов. Или в явно плохом техническом (даже аварийном) состоянии, или с «темной» юридической историей, или неудобно (далеко) расположенных, или существующих только на бумаге. (В последнем случае, имеются в виду новостройки-недостройки.) Или это могут быть многокомнатные квартиры, или огромный, нашпигованный дорогущей мебелью и бытовой техникой особняк, который сможет потянуть разве что вдруг заглянувший на провинциальные просторы московский олигарх.

На сегодняшний день, пожалуй, нет ни одного специалиста по недвижимости, в «багаже» у которого не имеется хотя бы одного такого стандартного неликвида. И не всегда он может решить проблему, придерживаясь традиционного риэлторского приема – занизить максимально стоимость и, таким образом, найти-таки покупателя!

Карты биты

Смею утверждать, что нынешний покупатель тоже не дурак. Которого заинтересует, почему стоимость вариантов, предложенных ему агентом заметно ниже прочих. И он обязательно докопается до истины. Отговорка вроде той, что продавцам надо срочно продать, вряд ли его удовлетворит.

Риэлтору придется открыть карты. И окажется, что квартира или производственное помещение по такой заманчивой, привлекательной цене самый что ни на есть неликвид, потому что:

1. они расположены, скорее всего, на чердачных или полуподвальных этажах, или просто старом здании и, более чем вероятно, потребуют серьезного вмешательства строителей и отделочников. И не факт, что произведенный после приобретения новым собственником качественный ремонт будет долговечен из-за «мучающей» здание сырости, грибка или ветхих коммуникаций;

2. не повезло с соседями. Проблемные соседи, в данном случае, могут быть лицами одушевленными, вроде бушующего через день дяди Васи-пьяницы или шоркающими подъездные углы шумные подростки. Могут быть неодушевленными, вроде благоухающего мусоросборника, тянущейся вдоль вашего окна гудящей высоковольтки или шумной, загазованной автострады;

3. вокруг понравившегося и такого дешевого куска земли (садового товарищества, коттеджного поселка, производственной базы) не намека на развитую инфраструктуру. Ни тебе асфальтного (ни даже грунтового) подъезда, ни общественного транспорта, ни плохонького продуктового павильона;

4. это «темные лошадки», почему-то продающиеся по доверенности, с невыясненным правом наследования, с неполным комплектом правоустанавливающих документов или перешедшие в собственность банка на правах залога. Что сопряжено с риском быть втянутым в судебное разбирательство, а также быть готовым к тому, что оформление такой сделки может длиться не один месяц – до выяснения всех правовых моментов.

5. (касается первичного рынка недвижимости) высока вероятность продажи объектов недвижимости, представляющих собой «замороженные инвестиции» и существующие лишь на бумаге.

Плюсы кризиса и капризов

С одной стороны, грамотный риэлтор, предварительно проанализировавший продаваемый неликвид на «вшивость» и обнаруживший очевидные недостатки, не будет предлагать его своему клиенту. С другой – возникает встречный вопрос: а что сейчас неликвид?

Вот продаю я гаражи. Оба в хорошем состоянии, оборудованные, один наземный, второй – подземный. За вполне реальные деньги. С учетом того, что объекты эти активно рекламируются в средствах массовой информации, за последние два месяца я не получила ни одного звонка.

Крайне мало интересуются загородной недвижимостью, еще хуже обстоят дела с продажей коммерческой недвижимости (за исключением, пожалуй, логопарков). «Плохо идет», по сравнению с прошлым «предшосовым» сезоном, сдача в аренду элитных квартир и коттеджей. Назвать все перечисленное неликвидом язык не поворачивается, но факт остается фактом.

Тем не менее, оптимистических прогнозов относительно рынка недвижимости в последнее время как будто стало больше. Глобальный экономический кризис, серьезная корректировка цен, капризы покупателей хорошенько растормошили риэлторов и заставили пересмотреть основные принципы своей работы. И постепенно научиться продавать самый-самый неликвидный неликвид. Сама я на это очень надеюсь…

28 ноября 2011