Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Налоги

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

На личном опыте пришла к выводу, что отечественная налоговая система, регулярно реформирующаяся и совершенствующаяся нашими уважаемыми законодателями, не дает расслабляться ни продавцам, ни покупателям недвижимого имущества. Ни тем более нам, посредникам между ними.

 

Иностранцам не ровня

 

Просматривая информационный портал о столичной недвижимости, натолкнулась на потрясающую новость (хотя, может, это вовсе и не новость уже?): профессиональные участники рынка недвижимости вкупе с наиболее продвинутыми и, видимо, демократичными представителями власти бьются за отмену 13-процентного налога на реализуемое недвижимое имущество, бывшее в собственности менее трех лет. Почему бьются, понятно: ни для кого не секрет, что от уплаты налога уклоняются практически все продавцы. «Лазейки» в Налоговом кодексе, увы, легко позволяют это сделать.

Напомним, что согласно ст. 208 и ст. 220 НК РФ, если продавец был собственником квартиры (частного дома, комнаты, доли) менее трех лет, сумма от реализации, превышающая миллион рублей, облагается налогом по ставке 13%. Выход прост – указать в договоре купли-продажи сумму менее этого пресловутого миллиона рублей, например, 999 990 рублей. Если же он владел менее трех лет иным имуществом (транспортным средством, нежилым помещением, например, гаражом, овощной ямой и пр.), но решил  это имущество продать и не «попасть под 13-процентную раздачу», то «на бумаге» стоит указать сумму, не превышающую  250 000 рублей.

Если покупатель отказывается от такой «серой» схемы расчетов, а продавец не только продает недвижимость, но и покупает, то опять же есть вполне законный способ спасти свои доходы от налогообложения: стоимость продажи и покупки должны быть равны друг другу.

Пример из практики. Квартиру менее трех лет в собственности стоимостью 2 млн. руб. покупали ипотечники. В предложении моего клиента-продавца занизить стоимость объекта банк-кредитор отказал (хотя, опять же ни для кого не секрет, сегодня есть банки, которые удовлетворяют такие просьбы) и потребовал указать в договоре купли-продажи полную стоимость приобретаемого жилья. Что ж, надо так надо. Указали. Встречная покупка стоила на двести тысяч дешевле, но мы, хоть это было и не просто, договорились указать в регистрируемом договоре купли-продажи те же 2 млн. руб. Таким образом, официально клиент вышел на ноль: за два миллиона продал – за два миллиона купил, прибыли от сделки не получил, что в последующем в налоговой декларации им и было отражено.

Платит ли кто-нибудь налог вообще? Однажды при сдаче пакета документов на налоговый вычет в Чкаловской налоговой инспекции как бы невзначай задала такой вопрос инспектору. Она честно ответила, что за редким исключением добровольно обременяют себя налогом госслужащие и иностранцы. Раз так, может и правда стоит 13-процентный побор упразднить или хотя бы реформировать?

 

Один только раз

 

Совсем другое дело с налоговым вычетом. От возможности воспользоваться им (тем более что законодатель дает такое право лишь один раз в жизни) отказываются редко.

В соответствии с вышеуказанной 220-й статьей Налогового кодекса гражданин РФ (физ. лицо) с белой зарплатой в случае приобретения жилого дома, комнаты, квартиры или доли в них (на вторичном рынке или в сегменте новостроек), а также при индивидуальном строительстве может воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Максимальная сумма налогового вычета – 2 млн. руб. То есть сколько бы ни стоило приобретенное жилье (2 млн. руб. ровно, 3 млн. или, может быть, все 6 млн. руб.), бюджет вернет покупателю 13% (это размер НДФЛ) от суммы, не превышающей два миллиона рублей, что составит 260 тысяч рублей. Скорее всего возврат будет происходить постепенно в течение нескольких лет – все зависит от размера официальных доходов человека. Либо ежемесячно через бухгалтерию работодателя (из зарплаты не будет вычитаться НДФЛ), либо раз в год единоразовой выплатой (НДФЛ за год) на счет налогоплательщика, как пожелает последний.

К походу в районную налоговую инспекцию следует подойти основательно. В особенности тем, кто до настоящего момента это учреждение обходил стороной. Скорее всего, потребуется консультация специалиста. Ситуации бывают самые разные и самостоятельно разобраться, какую справку надо, а какую – нет, получается не всегда: у покупателей с использованием ипотечного кредита один пакет документов, у участника «долевки» - второй, у собственника доли - третий.

К примеру, как только возникает «налоговая тема», я уже не первый год обращаюсь к профессиональному экономисту. За небольшой гонорар она составляет декларации, формирует необходимый пакет документов, консультирует, в какую именно районную налоговую мне с клиентом обратиться, сообщает даже такие мельчайшие детали, как адрес, режим работы отделения, № окна и ФИО нашего налогового инспектора. Это очень удобно!

Для оформления налогового вычета требуется:  

- налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ) в 2-х экз.:

в форме за 2008-2009 г.г.- заполняются стр.1,2, разделы 1,6, листы А, Ж1;

в форме за 2010 г.г. – заполняются стр. 1,2, разделы 1,6, листы А,Е .;

- заявление о предоставлении налогового вычета с указанием подробного перечня прилагаемых к нему документов;

- заявление с банковскими реквизитами счета, для перечисления налогового вычета;

- документы, подтверждающие суммы дохода и НДФЛ уплаченного за отчетный период;

- документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.

Скачать форму налоговой декларации (ежегодно обновляется) можно, например, на сайте 3-ndfl.info. Подать документы в электронном виде нельзя!

Согласно п.6 ст.78 Налогового кодекса РФ, сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату в течение месяца со дня получения налоговым органом письменного заявления налогоплательщика. В реальности же ни одна налоговая инспекция не соблюдает столь короткие сроки. Каждый раз, сдавая со своими клиентами пакеты документов на вычет, я слышу от инспекторов заученную фразу: «Камеральная проверка длится три месяца. После приходите, уточняйте результат…». В общем, все как обычно не просто.

 

1+1=1?!

 

В последнее время мне часто задают вопросы еще об одном налоге – налоге на имущество, который до 2015 г. будет серьезно реформирован. Изучив ни один информационный источник, посвященный этой действительно серьезной и, по-моему, суперактуальной теме, обычно клиентам сообщаю следующее.

Единый налог на недвижимость (так он сегодня позиционируется) призван не столько оптимизировать процедуру сбора налога, сколько перейти к расчету налоговой базы исходя из рыночной стоимости земли и объектов.

Почему налог – единый?

В настоящее время мы платим налоги на имущество и землю отдельно. Такую схему налогообложения планируется упразднить и ввести единый налог: то есть имущество и земельные участки в собственности будут облагаться налогом как один объект.

Налог на землю уплачивается согласно кадастровой стоимости участков, на имущество – согласно оценке БТИ. Очевидно, как только в Росреестре будет разработано единое информационное пространство, способное в будущем создать базу всех объектов и вести их мониторинг, пресловутая оценка БТИ, далекая от реальных рыночных цен на недвижимые объекты, уйдет в небытие.  

Пока максимальная ставка налога определена на уровне 0,01-0,5% от кадастровой стоимости имущества. Вроде бы немного. И тем не менее, если выплаты будут разовыми, для налогоплательщиков это будет достаточно тяжелым бременем. Например, при рыночной стоимости квартиры в Москве в 6 млн. рублей максимально возможный размер налога составит около 30 тыс. рублей. Надо заметить, что такая ставка соответствует наиболее демократичным европейским аналогам. Так, например, в Финляндии она составляет 0,22-0,5% рыночной стоимости. Средняя же ставка налога на недвижимость в мире – около 2%. Собственники одной такой квартиры, пожалуй, потянут такую сумму. А если подобных объектов несколько (например, одна квартира была приобретена, вторая – досталась по наследству)? Пожалуй, их владельцу справиться будет непросто.

 

ПОКА НЕ ПРИНЯТ ЕДИНЫЙ НАЛОГ

 

Кто платит налог на имущество?

Согласно Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон) налогоплательщиками налога признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. При этом, если имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В случае, если имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. Таким образом, по общему правилу обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает у каждого собственника имущества.

 

За что платят налог на имущество

В соответствии с Законом, объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Законом в качестве объекта налогообложения не предусмотрены доли в праве собственности на имущество. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц определена как инвентаризационная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В связи с этим ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются применительно к инвентаризационной стоимости объектов налогообложения. Сумма налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности или общей совместной собственности нескольких физических лиц исчисляется налоговыми органами исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения и налоговой ставки, соответствующей инвентаризационной стоимости объекта. Сведения об инвентаризационной стоимости имущества в налоговый орган предоставляются органами технической инвентаризации по состоянию на 1 января каждого календарного года. В случае, если у налогоплательщика имеется несколько объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности или праве общей совместной собственности, сумма налога на имущество физических лиц в отношении таких объектов недвижимости исчисляется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости всех объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности или общей совместной собственности данного налогоплательщика, и налоговой ставки, соответствующей суммарной инвентаризационной стоимости соответствующих объектов недвижимости.

Когда платят налог на имущество

Уплата налога производится равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и не позднее 16 ноября. По желанию налогоплательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, т.е. не позднее 15 сентября.

От уплаты по налогу на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:

• Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

• участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;

• лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;

• лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 Закона Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча;

• военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

• лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

• члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина" или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

Налог на имущество физических лиц не уплачивается:

• пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

• гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия. Льгота предоставляется на основании свидетельства о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской Федерации;

• родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего либо государственного служащего, выданной соответствующими государственными органами. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

• со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, – на период такого их использования;

• с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 м2 и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 м2.

Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют подтверждающие документы на льготу в налоговый орган. При возникновении права на льготу в течение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это право. В случае несвоевременного обращения за предоставлением льготы по уплате налога перерасчет суммы налога производится не более чем за три года по письменному заявлению плательщика.

28 ноября 2011