Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Договор

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

И вообще ничего нет. Не должно быть. Потому как в цивилизованном правовом обществе, в которое соотечественники так активно стремятся попасть, не принято завязывать деловые отношения без письменного согласия обеих сторон. Оказание риэлторских услуг, в данном случае, ярчайший пример.

Желает клиент воспользоваться услугами посредника, продавая свою недвижимость (покупая, арендуя… – совершая любые другие манипуляции, связанные с отчуждением имущества), он идет в агентство недвижимости и заключает договор на оказание риэлторских услуг. Это обязательный атрибут, устанавливающий права и обязанности сторон, а значит, являющийся основанием для предъявления соответствующих требований.

Подписывать не глядя?

Я с искренним уважением отношусь к клиентам, желающим проштудировать договор накануне его заключения:

- Вышлите мне экземплярчик на э-мейл, - просит меня по телефону один из таких, - почитаю внимательно, юристу покажу.

И правильно сделает. Все бы так! Но, увы, реальность такова, что одна половина потребителей риэлторских услуг не имеет штатных юристов, вторая – провалится сквозь землю, но не признается, что все прописанное в договоре для нее сравнимо с загадочными китайскими иероглифами, на расшифровку которых уйдет не час и не сутки личного времени. Та и другая, таким образом, ставит размашистую подпись в документе, так сказать, не глядя, зычно приговаривая:

- Ну, специалист по недвижимости, не подведи.

Риэлтору, конечно, подводить не хочется, но он ведь тоже не пуп земли, согласитесь? И брать на себя большие обязательства и большую ответственность, чем прописана в заключенном договоре ей тоже не хочется.

Только формальности

В общем, лично мне бы, и, уверена, коллеги будут со мной солидарны, очень хотелось, чтобы к агентским договорам и, в целом, к работе агентства недвижимости наши клиенты не относились, как к пустой формальности. И тогда в выгоде, в итоге, будут обе стороны.

…Итак, потребитель и профессионал договорились о встрече. В офисе агентства, в квартире, которую потребитель с помощью профессионала желает продать, в кафе – это не имеет никакого значения. Профессионал должен:

• подтвердить свой статус (предъявить удостоверение, квалификационный аттестат (его копию) и копию свидетельства о регистрации агентства недвижимости);

• сообщить клиенту информацию о наличии у АН договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

• рассказать клиенту о его правах, гарантированных действующим законодательством;

• обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;

• предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти, и др.

 

 

Когда риэлтор может раскрыть информацию о клиенте

 

По запросу уполномоченных органов государственного управления или по решению суда. Если стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления. Если риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

 

 

Клиент получил от профессионала исчерпывающую информацию? Отлично! Переходим к заключению договора на оказание риэлторских услуг. Подавляющие большинство местных агентств недвижимости не стремится изобретать велосипед и пользуется «рыбой», предложенной Уральской палатой недвижимости. В которой есть следующие обязательные разделы:

- преамбула;

- предмет договора;

- обязательства сторон;

- сроки исполнения обязательств;

- стоимость услуг и порядок расчетов;

- порядок расторжения договора;

- ответственность сторон.

- приложения (например, характеристика отчуждаемого и приобретаемого объекта)

 

В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, - это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг обычно именуется в текстах договоров «Заказчик» или «Клиент». Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, - агентство недвижимости. Поскольку агентство чаще всего является юридическим лицом (существуют также отдельные риэлторы, имеющие статус индивидуального предпринимателя), то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данного агентства может только лицо, осуществляющее функции исполнительного органа в соответствии с уставом. Это может быть, например, генеральный директор, директор, президент. В договоре последний прописывается как «Риэлтор».

 

Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму. Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре, прежде всего, необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные параметры: район, состояние квартиры, наличие телефона… Информация эта необходима не из-за прихоти дотошного агента. От подробности описания будут зависеть юридические последствия отказа клиента от найденного агентством и предложенного ему варианта.

 

Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке «юридической чистоты» предлагаемой квартиры. (Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов.) Плюс «прописаны» услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.

 

Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:

1. уплате определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его.

2. предоставлению документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т. д.

 

 

Кстати, с правовой точки зрения передача агентству правоустанавливающих документов не может быть обязанностью клиента – собственника квартиры. По его желанию такие документы могут быть переданы агентству на хранение, что отражается в договоре на оказание риэлторских услуг или в отдельном договоре хранения (расписке), и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа агентства от немедленного возврата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с агентства возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину агентством, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей»

 

3. отказу от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т.д.

 

Отдельно хотелось бы сказать о сроках исполнения обязательств. Для наших уважаемых клиентов, как правило, важно, чтоб поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. Можно, помимо этого, указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством. Хотя, как правило, на практике до подобной «щепетильности» со стороны клиентов не доходит – уж слишком отечественный рынок недвижимости и его участники бывают непредсказуемыми.

 

Что касается стоимости риэлторских услуг и порядка расчетов (оформляются в виде приложения к договору), то обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры или указывается фиксированная цена риэлторских услуг.

 

При заключении договора необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату (в основном, это нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. п.). Только после этого можно понять, устраивает прописанная в договоре цена или нет. Также порядок расчетов с агентством предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Например, при подборе объекта недвижимости.

 

В договоре агентства недвижимости с клиентом на оказание риэлторских услуг должна указываться цена именно этого договора – стоимость оказываемых услуг, и именно эту сумму агентство вправе истребовать от покупателя (либо часть суммы, уплачиваемой при заключении договора – аванс). Однако в случае отказа клиента от дальнейшего сотрудничества (ст. 782 ГК РФ), агентство вправе потребовать лишь возмещения клиентом фактически произведенных расходов, которые оно понесло, исполняя условия договора…

 

Страшная тайна

Уверена, профессионал рад, когда его клиенту больше не видятся в договоре китайские иероглифы. Но если этого по-прежнему мало, ничего не остается, как посвятить недоверчивого потребителя в «страшную тайну», как найти надежного специалиста по недвижимости и полностью довериться ему:

 

1. необходимо выяснить, какой срок агентство недвижимости существует на рынке. Ветераны рынка недвижимости за много лет наладили свою систему работы так, чтобы она не давала сбоев. К тому же солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять;

2. какова стоимость услуг квартирного бюро? Наиболее предпочтителен вариант, когда сумма платы риэлтору твердо зафиксирована и не зависит от стоимости приобретаемого или продаваемого объекта;

3. обратить внимание на комплексность услуг, предлагаемых компанией. Неплохо, если агентство недвижимости имеет собственную юридическую службу и службу безопасности (для проверки "истории" квартир и т.д.);

4.о солидности агентства косвенно можно судить по объему его рекламы. Стоит она недешево, поэтому только крупная фирма с серьезной репутацией и соответственно большим объемом сделок может позволить себе масштабную рекламную кампанию. Но, разумеется, самая лучшая и надежная реклама – это рекомендации клиентов агентства;

5. проверить, является ли фирма членом профессиональной организации. Нечистоплотных коллег в профильные ассоциации стараются не принимать.

 

28 ноября 2011