Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Доверенность

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

Увы, нотариальная доверенность как удобный, практичный и, главное, с лихвой окупаемый (в материальном и моральном смысле) способ взаимоотношений между клиентом и агентом по недвижимости не в таком «широком ходу», как было когда-то…

Отчасти в пренебрежительном отношении к столь ценному документу виноваты сами риэлторы:

- Не нужны нам никакие доверенности, - пеняют они порой, - мы не сборщики справок.

Я в данном случае просто поправила бы: не только сборщики. И если мы желаем оказывать своим уважаемым клиентам комплексную риэлторскую услугу, значит, пункт в разделе обязанностей специалиста «подготовка документов к сделке» должен априори пониматься как посещение различных инстанций с целью получения этих самых документов, без которых сделке не суждено состояться.

Но, что, к сожалению, бывает чаще, от оформления нотариальной доверенности отказываются сами клиенты:

- Зачем, скажите мне, - недоумевает продавец квартиры, - я буду тратить на вас целую тысячу рублей (на сегодняшний момент, примерная стоимость «стандартной» нотариальной доверенности на сбор и подготовку необходимых документов для продажи недвижимого имущества в г. Екатеринбурге варьируется в пределах 800-1200 рублей – прим. авт.), когда я планирую просто продать свою «двушку»? Для того чтобы вы накануне сделки сходили без меня в паспортный стол за справкой? Я легко сама ее возьму.

Замечание клиента как будто бы справедливо, но на деле «простая» продажа или «простой» обмен нередко «обрастает» невесть откуда взявшимся ворохом нюансов вроде несогласованной перепланировки, которую покупатель требует согласовать перед сделкой во что бы то ни стало или сбором пакета документов для покупателей-ипотечников.

Поучительный пример

Так, предполагался простой равноценный обмен одной квартиры на другую: изначально характеристика отчуждаемого и приобретаемого объекта (тип дома, планировка, метраж, состояние и пр.) совпадали по всем пунктам, кроме одного – выборе жилого района. В общем, меняли один район на другой («поближе к родственникам»), которые, кстати, входили в один ценовой пояс. Ну что тут может быть сложного? Вполне вероятен даже прямой обмен.

Но, в результате, прямой обмен «не случился», покупатели с наличными как-то тоже прошли мимо нашего варианта. В претендентах на покупку квартиры оказались одни-единственные ипотечники. И были они лица частные, подбиравшие себе вариант самостоятельно, без риэлтора. Соответственно, получив в банке положительное решение, они, внеся аванс за нашу обменную двухкомнатную квартиру, быстренько перепоручили мне сбор всех необходимых документов. Я, в общем, была совсем не против – так даже проще контролировать ход предстоящей сделки. Правда, длиннющий список требуемых справок, торжественно врученный мне на подписании авансового договора, на долю секунды ввел в ступор:

- Нужны все-все перечисленные документы? – просматривая перечень, переспросила я.

- Кажется, да. Звоните нашему кредитному инспектору и сами узнавайте, - открестился покупатель.

А между тем, кроме нотариального договора купли-продажи со штампом БТИ, заключенного в далеком 1998-м году у моих продавцов на квартиру ничего не было! Специалист банка же, помимо «стандартных» справок, вроде кадастрового паспорта, выкопировки из поэтажного плана, справки о прописанных, об отсутствии задолженности, выписки из ЕГРП и т.п., потребовал от нас регистрацию договора купли-продажи в Управлении Россреестра. Справки о собственниках (в продаваемой квартире их было два – прим. авт.), которые можно было легко предоставить взамен отсутствующих на тот момент свидетельств о госрегистрации права, инспектора категорически не удовлетворяли.

Что ж, как говорится, надо так надо. Я предложила клиентам оформить-таки на меня нотариальную доверенность, дающую мне полномочия самостоятельно готовить пакет документов для сделки. Но они отказались. Все инстанции мы проходили вместе. Вместе посетили бюро технической инвентаризации, вместе стояли в очереди за талоном в регпалате, вместе толклись в душном и тесном филиале ЕРЦ, вместе бегали с этажа на этаж в районной налоговой инспекции. В налоговой раскрасневшаяся клиентка, простите, взвыла:

- В одном кабинете инспектор проверит, есть ли у меня пени, во втором – сформируют справку, в третьем – я заполняю заявление, в четвертом – необходима виза начальника, в пятом – поставят штамп. Все кабинеты на разных этажах. О, господи, это невыносимо! Лучше бы я сделала на Вас доверенность!

- Это да, - постаралась я успокоить клиента, - но, поверьте, нам сегодня еще очень повезло: мы оббежали все кабинеты за полтора часа и все специалисты были на месте, в очередях сидели совсем чуть...

В ответ на мою утешительную речь клиентка, кажется, совсем сникла.

Доверяй, но проверяй!

Во втором случае, когда нотариально оформленная доверенность была необходима моему коллеге как воздух, клиент был куда сговорчивее. И об официальной, заверенной соответствующим образом передаче полномочий задумался уже на первом этапе сотрудничества – непосредственно в момент подписания договора об оказании риэлторских услуг. Причина была серьезная – продавец уезжал на постоянное место жительство в Германию, и отъезд планировался независимо от того, состоится продажа его квартиры при нем или уже без него. Таким образом, продавец, доверяя как себе, передал риэлтору генеральную доверенность.

Документы для сделки были собраны максимально быстро, доверенность волшебным образом открывала доступ во все нужные инстанции. Но так как продаваемая квартира была в залоге у банка, сделка предполагала нестандартный сценарий. Сначала необходимо было подписать с покупателями предварительный договор купли-продажи, предоставить его в банк и погасить ипотечный кредит. На данном этапе никаких препятствий не возникло. Оставался финальный аккорд. Риэлтор как законный представитель продавца (заемщика) получил закладную. Вместе с ней и пакетом документов для купли-продажи он и покупатели поехали в Управление Росреестра для оформления сделки – снятия обременения и непосредственной регистрации купли-продажи. Регистратор документы приняла, а через несколько дней процедуру регистрации приостановили – специалист Управления обратила внимание, что в доверенности не было прямого указания на то, что представитель продавца имеет право «погашать регистрационную запись об ипотеке, снимать обременения и аресты». В настоящее время сделка приостановлена на три месяца. От покинувшего страну продавца агент ждет не дождется новой, дополненной, доверенности.

Образец для подражания

Мне кажется, последний эпизод «из жизни риэлторов» во многом поучителен. Наглядно демонстрирует, что нотариальная доверенность во многом облегчает положение наших клиентов и нас самих. При этом – и это действительно очень важно! – доверенность должна быть грамотно составлена, содержать все возможные «шаги» и действия законного представителя.

На форуме профессиональных юристов аналогичная ситуация (когда «неправильная» - «недописанная» нотариальная доверенность потрепала нервы всем участникам сделки) вызвала бурю эмоциональных откликов. Суть их сводилась к тому, что, порой, нотариусы пользуются так называемыми шаблонами и «штампуют» «универсальные» доверенности, не всегда вникая в особенности каждой отдельно взятой ситуации. Идеальным выходом из положения могло бы стать беспрепятственное заверение нотариусами доверенностей, составленных, например, юристами (возможно, и самими риэлторами) в индивидуальном порядке и, разумеется, в соответствии с законом. Но, как показывает практика, на такое сотрудничество согласны не все представители нотариальной палаты. А жаль…

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ!

 Согласно Гражданскому кодексу РФ, доверенностью «признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами». Доверенность выдается только на совершение правомерных юридических действий.  Так, например,  нотариус отказывает в удостоверении доверенности, если полномочия, указанные в ней, противоречат действующему законодательству и совершаются «с целью, заведомо противной интересам государства и общества».

Также не могут быть удостоверены доверенности на оформление через представителя действий, которые, в соответствии с законом, могут быть совершены только лично: оформление завещания, усыновление, заключение брака, иные действия, тесно связанные с личностью гражданина.

Нотариальное удостоверение доверенности необходимо для защиты интересов отдельного гражданина и общества в целом. Удостоверяя доверенности, нотариус выполняет ряд функций:

- свидетельствование того, что доверенность подписана тем лицом, от имени которого она исходит;

- проверка дееспособности лица, выдавшего доверенность;

- проверка соответствия содержания доверенности закону и волеизъявлению лица, выдаваемого доверенность.

Для осуществления нотариального удостоверения доверитель должен лично явиться к нотариусу, явка представителя, обратите внимание, необязательна (достаточно его установочных данных (фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные). Это необходимо для того, чтобы нотариус мог:

1. установить личность лица, обратившегося за удостоверением доверенности;

2. проверить его паспорт либо другие, удостоверяющие личность документы, их подлинность и действительность;

3. установить волеизъявление лица, обратившегося за удостоверением доверенности;

4. проверить дееспособность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия (надо отметить, что дееспособность связана не только с достижением определенного возраста, но и с психическим состоянием здоровья человека). Не могут удостоверяться доверенности лиц, находящихся в момент составления доверенности в таком состоянии, когда они не могут понимать значения своих действий или руководить ими (например, лиц, находящихся в бредовом или бессознательном состоянии);

5. удостовериться, что гражданин знает последствия действий представителя, наделяемого определенными полномочиями, и желает наступления этих последствий;

6. разъяснить порядок выдачи и отмены доверенности.

Кстати, нотариус не удостоверяет доверенности от нескольких лиц, то есть не может быть передано коллективное полномочие. Исключением являются доверенности, выдаваемые от гражданина и его несовершеннолетнего ребенка, действующего с согласия законного представителя. При этом нотариус может удостоверить доверенности на имя одного, двух или нескольких представителей. В этом случае в доверенности указывается: «уполномочиваю всех вместе и каждого в отдельности».

Доверенность может быть выдана на срок от одного дня до трех лет. Интересно, что если доверенность предназначена для действия за границей и в такой доверенности не указан срок – доверенность действительна до ее отмены. Доверенность, не имеющая даты выдачи ничтожна. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах этого лица, если только это лицо впоследствии прямо одобрит данную сделку. В зависимости от объема предоставленных полномочий доверенность может быть разовая (конкретные полномочия), генеральная (управление и распоряжение всем имуществом).

28 ноября 2011