Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Гараж

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

Не так давно копилка моих риэлторских знаний заметно «поправилась» - отныне знаю, как продавать гараж в гаражно-строительном кооперативе. Может показаться, дело это ерундовое, быстро решаемое. Но простота здесь только кажущаяся. Известно, агента в 90 случаев из 100 при отчуждении какого угодно объекта недвижимости (на личном опыте убеждалась не единожды) ждут сюрпризы. В моем случае как со стороны члена гаража и ГСК в целом, так и со стороны покупателя.

- А вдруг вы воздух продаете?! Вдруг ваше агентство и лично вы – мошенники?1 - не унималась потенциальная покупательница. – Где гарантия, что через год ГСК не снесут, а ваша контора не канет в небытие с моими денежками?..

И так на протяжении двух недель до заключения официального авансового договора, подписав который, она все-таки подтвердила свое серьезное намерение приобрести нежилой объект. До тех же пор мои, может быть не совсем умелые, доводы, что продаем не воздух и с документами все в порядке, и мое агентство не промышляет «черным маклерством», ее, профессионального юриста, никак не удовлетворяли. Скорее всего, потому, что отчасти страхи были не беспочвенны (внимание, об этом – ниже!). Но биться до конца и заполучить ее как реального покупателя гаража моих клиентов мне грезилось даже во сне.

Почему именно так, а не иначе, отвечу прямо – она была единственная действительно заинтересованная за три месяца безуспешных попыток продать этот гараж. И я из кожи вон лезла, лишь бы удовлетворить все ее, в общем-то, обоснованные, капризы и потребность общаться лично или по телефону хотя бы через день (вдруг все-таки с авансом сбегу, растворюсь?).

Риски без срока

Гараж, который я продавала, обладал самыми стандартными и непримечательными характеристиками: капитальный, наземный, 3 м шириной, 6 – длиной, 2,7 – высотой, железобетонный, обложенный кирпичом, с овощной ямой, и проведенным электричеством. В неохраняемом гаражно-строительном кооперативе 89-го года «выпуска»... Таких в большом Екатеринбурге не один десяток.

И что в вышеперечисленном могло насторожить покупательницу? Скорее всего, если бы это был ее не первый опыт приобретения недвижимости, она вряд ли бы так пытливо штудировала сайты, посвященные регистрации прав собственности на гаражи в ГСК, рассказывающих, каким должен быть пакет документов для данной процедуры. В том числе, попутно не читала бы разного рода «страшилки» о «внезапном» сносе (или переносе куда-нибудь за периметр города) гаражного кооператива и беспомощности собственников в такой ситуации.

Свести на нет ее скепсис и недоверие я смогла одним-единственным способом: пообещала, что встречусь с председателем ГСК и лично изучу все учредительные документы. И, соответственно, доложу о результате «аудита».

К слову, председатель, мужчина в степенном возрасте, суровых, консервативных взглядов отнюдь не воодушевился посвящать, дословно, «какого-то там риэлтора» в кооперативные дела. Мои доводы, что необходимо это, во-первых, для продажи гаражного бокса в подведомственном ему ГСК, а не праздного любопытства, во-вторых, возложенное на него председательство обязывает, помимо прочего, разъяснить по требованию члена гаражного кооператива (его представителя), на каком праве предоставлен ГСК земельный участок для строительства гаражей.

Я звонила уважаемому председателю не раз, пока ему, очевидно, не надоело. Он согласился уделить мне полчаса своего драгоценного времени перед ежегодным собранием членов ГСК. Показанные мне документы (Устав, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельство, подтверждающее, что данное юр.лицо состоит на налоговом учете, документ о землеотводе под строительство гаражей в кооперативе; разрешение на строительство, выданное муниципалитетом, а также разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию) откровенно порадовали. Если бы данный ГСК еще не был «засвечен» в регистрационной службе, то с таким полным набором документов его члены вполне могли бы это сделать (осуществить госрегистрацию права собственности), добавив, пожалуй, документы, подтверждающие полномочия председателя и списки членов кооператива.

Внимательно изучила я и акт о землеотводе. Как и большинству гаражно-строительных кооперативов, интересуемому ГСК земельный участок был выделен на основании решения Главархитектуры г. Свердловска в самом конце 80-х на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный кодекс РФ: Статья 20: В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность (однократно бесплатно, взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных ФЗ, не допускается).

20-я статья Земельного кодекса не только разъясняет, что из себя представляет постоянное (бессрочное) пользование, но и обращает внимание на то, что данное право на землю не дает право распоряжения. Вот что так «задело» и насторожило мою покупательницу! Получается, что гаражный кооператив может быть не только перенесен по требованию муниципалитета, но вообще «стерт с лица земли».

Тем не менее, это не совсем так. Председатель при встрече дал ясно понять следующее. Прежде всего, принудительное изъятие городскими властями земли, ранее предоставленной на законных основаниях пользователю (ГСК), возможно лишь для государственных или муниципальных нужд. При этом решение о принудительном прекращении права бессрочного пользования земельным участком принимается исключительно судом и может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка (подробно об этом в ст.50, п.2 ЗК РФ – прим. авт.).

Что это за государственные и муниципальные нужды? Перечень случаев, когда земля может быть изъята, установлен ст.49 ЗК РФ, и включает в себя, например: размещение объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и т.п.

Таким образом, строительство гипермаркета или, скажем, комплекса жилых домов на месте ГСК, возведенного на праве бессрочного пользования, повод для суда «несерьезный» и муниципальной, и тем более государственной, нуждой ни при каких обстоятельствах не является!

Далее председатель пояснил еще один важный момент: у ГСК, в принципе, есть возможность изменить титул права на землю – из «бессрочника» вырасти до полноправного собственника. Решение о выкупе земельного участка принимается на общем собрании членов гаражного кооператива. Выкупить земельный участок члены кооператива могут только все вместе. Поскольку объект недвижимости (гараж) является составной частью всего кооператива, находится на неделимом земельном участке, требуется регистрация прав на весь земельный участок, который находится под строениями гаражного кооператива.

Пока данное право не реализовано и, что тоже вероятно, может и не будет реализовано вообще. Но это никаких последствий для его членов не несет! Согласно п.2.1 ст.3 "Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ" установлено, что «обязанность переоформления права бессрочного пользования земельными участками на гаражные потребительские кооперативы не распространяется».

Проще некуда!

Кстати, эта буква закона не касается индивидуальных гаражей, построенных на земельных участках, выделенных для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства, либо на земельных участках иного разрешенного использования в границах населенного пункта, для которых не требуется разрешение на строительство.

Для этой категории с 2006 года действует свой упрощенный порядок регистрации прав. То есть в ФРС собственнику земельного участка необходимо предоставить: заявление о государственной регистрации прав, документ об уплате государственной пошлины, правоустанавливающие документы на земельный участок и декларацию (бланк можно получить у специалиста в справочном окне регистрационной службы). Последняя заполняется в двух экземплярах в отделе приема-выдачи документов регистрационной палаты. Других документов не требуется!

Срок регистрации прав собственности в упрощенном порядке установлен только на индивидуальные жилые дома – до 1 марта 2015 года. На остальные объекты недвижимого имущества (хозпостройки, бани, гаражи и т.д.) срок государственной регистрации прав законодательством не ограничен.

Вместо заявленных 30-и минут на аудиенцию с председателем ГСК я проговорила не менее часа. Он терпеливо и очень компетентно отвечал на все мои вопросы, в конце беседы заключил:

- Вы одна из немногих, кто захотел ознакомиться с нашими учредительными документами.

- Возможно бы, так не настаивала, - заметила я, - если бы этого не захотела покупатель.

- А, знаете, это правильно, будь я на месте вашей девушки, поступил бы также! У нас есть члены кооператива, давным-давно купившие боксы и ни разу не поинтересовавшиеся состоянием разрешительных документов или тем, что вообще происходит внутри кооператива, вечно забывающие своевременно оплачивать членские взносы, не являющиеся на общие собрания… Такая потрясающая безответственность!

На следующий день ради любопытства поинтересовалась, был ли мой продавец гаража хотя бы раз за последние 10 лет на собрании. Тот улыбнулся: «А надо?». Зато я была…

 

Готовность №1

Итак, все точки над i расставлены, ответы даны исчерпывающие. Стали готовиться к сделке. Так как ГСК не новый, готовить полный пакет документов на регистрацию права собственности необходимости не было. Все, что нужно, у продавца было, а именно: правоустанавливающий документ – справка о полной выплате пая, выдающаяся председателем кооператива. Правоподтверждающий документ – в нашем случае это было не привычное ныне свидетельство о госрегистрации права, а регистрационное удостоверение, выданное БТИ в 1997 году. На тот момент, то есть до вступления в силу Закона о регистрации прав и появления регслужбы как таковой, именно Бюро было уполномочено заниматься регистрацией объектов недвижимости. Все зарегистрированные БТИ документы по отчуждению недвижимого имущества юридически действительны. До того момента, пока правообладатель не решил распорядиться своим имуществом, как в нашем случае.

Также необходим для государственной регистрации кадастровый паспорт, выдающийся органом технической инвентаризации (БТИ) и содержащий все технические характеристики и параметры объекта недвижимости. Этот документ собственник бокса заказал еще год назад. «Обновлять» его к сделке не требуется.

Юрист агентства недвижимости за несколько дней до сделки подготовила договор купли-продажи, чтобы с ним могли ознакомиться обе стороны и внести, если необходимо, корректировки.

День сделки определили на субботу – другого свободного времени покупательница не нашла. Я сразу уведомила ее и продавца, что в таком случае предварительная запись будет невозможна и сделка может затянуться на несколько часов. Хотя, разумеется, надеялась на лучшее – накануне, по рассказам коллег, субботы в регистрационной службе отличались малым количеством очередников и бойкой обработкой заявлений регистраторами:

- Быстро отстреляешься, - уверили они меня...

Мятущаяся толпа на крыльце «Антея» и объявленный с каким-то злорадством номер очереди – «А вы только 80-я» – дал понять, что моя субботняя сделка затянется. Ну что ж, по крайней мере, клиенты были предупреждены, возмущаться не станут. Получив на руки заветный талончик, мы произвели расчеты и подписали договор.

До нашей очереди было еще далеко. Покупательница с очень кстати прихваченной подружкой растворились в «антеевских» торговых залах, продавец вдруг вспомнил, что увез не все нужные ему вещи из гаража, предложил съездить и помочь. Пока мы ездили (бокс находился примерно в 20 минутах от ФРС), очередь продвинулась ровно наполовину. Напряжение сменялось усталостью, усталость – напряжением: «Когда же все закончится?!». Последним вызванным очередником перед обедом регистраторов был 79 номер. Мои клиенты понурили головы: «Боже, еще целый час сидеть!». Я про себя подумала: «В будни обед начинается на 130-м – 135-м заявителе. Суббота есть суббота, специалистов наполовину меньше»…

На сдачу документов на регистрацию ушло еще около получаса. Очень усталые, но, по внутреннему ощущению, довольные свершившимся, мы поблагодарили друг друга за терпение и покинули регпалату. Минут двадцать спустя обнаружила в своей папке ключи от гаража, позвонила покупательнице, она в ответ:

- Я так вымоталась, что про ключи даже не вспомнила. И как у вас, риэлторов, только терпения хватает в очередях сидеть, а потом еще что-то соображать?

- Работа такая.

- Я бы не смогла…

 

ПОЧЕМУ ОНИ НЕ ПРОДАЮТСЯ?

Сделки по купле-продаже гаражей в нашем агентстве и, как я могу предположить, в большинстве других риэлторских фирм Екатеринбурга, можно пересчитать по пальцам. Экспозиции затягиваются не на один месяц, либо завершившись ничем, либо отчуждением за минимальную стоимость. И дело тут не в отсутствии спроса – спрос есть, но не на то, что предлагается.

Предлагаются же все те же боксы в ГСК – наземные, подземные или индивидуальные гаражи. Хорошо, если они расположены вблизи домов, в которых их автовладельцы живут. Но в последнем как раз и загвоздка.

Дело в том, что современный горожанин чаще стал переезжать как внутри района, так и далеко за его пределы, может вообще за город перебраться. И, вполне вероятно, радующий ранее гаражный бокс под окнами его квартиры становится обузой: с собой же его не потащишь! Он пытается его продать. Сначала по слегка завышенной цене, чуть позже – по закупочной, еще позднее – хоть «за какие-нибудь» деньги. Переехав же на новое место жительства, решает больше вообще не связываться ни с какими гаражами.

- Другое дело, - замечал мой клиент, продавец такого же ненужного бокса, - если бы в доме, в котором я в настоящее время живу, был, например, подземный паркинг. То есть купил я квартиру, а мне бонусом два парковочных места – для мой машины и авто моей супруги. Да хоть бы одно! Но в настоящее время, насколько я знаю, не все собственники элитного жилья могут рассчитывать на удовлетворяющий их паркинг, чего уж говорить про нас, квартиросъемщиков домов эконом-класса. Стоянка под окном оборудована, огорожена шлагбаумом и подобием забора, и на том спасибо.

Это первая причина, по которой жители мегаполиса отказываются от приобретения гаража. Вторая, предполагаю, заключается в том, что у автовладельцев, и без того разорившихся на приобретении личных транспортных средств, на гаражи свободной наличности просто не осталось. Они бы и рады обзавестись боксами для любимых машин, но финансово не способны. Потому и забивают все свободное пространство двора своим транспортом.

Какой тут может быть выход? Взять на приобретение гаража кредит? Но на сегодняшний день предложенные банками кредитные продукты на приобретение нежилой недвижимости и нецелевые потребительские кредиты не в состоянии удовлетворить требования клиентов, желающих приобрести парковочное место или гараж (высокие проценты, необходимость подтверждения дохода, завышенные требования к приобретаемому объекту и пр.). Здорово бы помогла ипотека, но с ипотекой гаражей существует ряд проблем. Одна из них связана с ее регистрацией. Нередко отсутствуют документы, подтверждающие право собственности или, например, есть только право постоянного (бессрочного) пользования. Есть сложности с оценкой объекта залога: цены на гаражи сильно варьируются.

В перспективе банки, скорее всего, повернутся к гаражной ипотеке лицом. Но пока им, похоже, просто не до нее – хватает трудностей с ипотекой квартир…

28 ноября 2011