Русский Дом MK — действительный член Уральской палаты недвижимости.

25 лет успешной работы

Аванс

Орлова Светлана Александровна

Орлова Светлана Александровна

Куратор по работе с партнерами. Администратор

Контакты:

+7-961- 773-4375

Лучше этого инструмента взаимодействия (продавец-риэлтор-покупатель) еще не придумано как с деловой, так и межличностной позиции. Несмотря на всевозможные «подводные камни», о которых, в том числе, хотела бы рассказать.

Клиент созрел

Сегодня беру аванс. Настроение воздушное, бегу в офис агентства (не люблю опаздывать), только перед зданием замечаю, что сыплет снег. Первый, между прочим, в этом году. Легко преодолеваю входную лестницу и сурово-благосклонный, вместо приветствия, кивок охранника. Как вдруг раздается звонок. «Покупатель, - мелькает в голове, - как обычно, в наших конторских джунглях заблудился».

- Вы уже подъехали, - начинаю я телефонный разговор.

- Нет! – громогласно басит в трубку покупатель, пытаясь, очевидно, перекричать гудящий автошум. – Авария тут случилась, пробка – жуть! Я уже никак не успеваю. Завтра давайте?

- Ну что ж, - сходит улыбка с моего лица, - давайте…

К слову сказать, на следующий день встреча тоже не состоялась. Только через полторы недели, что называется, клиент созрел – столь желанный аванс был мной победно сдан в кассу бухгалтерии…

Подавляющее большинство моих коллег радуется предстоящему авансу, в особенности, если находится покупатель на сложный, долгие месяцы ни в какую не желающий продаваться объект недвижимости. Как радуются, например, известию о скором появлении будущего внука бабушки и дедушки, давным-давно созревшие для этих ролей. Да, пожалуй, лучшего сравнения не найти, чтобы описать эмоции, переживаемые агентом в этот период его работы. Наконец! Наконец пережиты долгоиграющие, как будто длящиеся без конца и края показы выставленных на продажу домов-квартир! И измученные собственники осмотренных, кажется, со всех возможных и невозможных ракурсов недвижимых имуществ больше не вздыхают с укором: «Когда же это всё кончится?». Когда экспозиция благополучно завершается подписанным авансовым договором, работа спорится куда быстрее – считай, полдела сделано. Впереди – следующий сложный, но интересный этап, суть которого сводится к тому, чтобы довести сделку до логического конца и проследить, чтобы клиент был доволен результатом.

Большая разница

- При этом, - нередко напоминает мне один знакомый специалист по недвижимости, - не стоит забывать, что аванс авансу рознь. В первом случае может пройти всё как по маслу, а во втором – закончится расторжением договора с потенциальным покупателем. И не всегда по вине последнего или, с другой стороны, нерасторопного риэлтора и, что тоже случается, его капризного продавца.

Аванс (от фр. аvance) или предоплата – некоторая денежная сумма или другая имущественная ценность, которую при наличии двух встречных обязательств, одно из которых является денежным или имущественным.

Прямого определения термина «аванс» гражданское законодательство Российской Федерации не имеет. Однако его смысл может быть восстановлен из систематического толкования норм, регулирующих гражданские правоотношения. В деловой практике широко применяется выдача аванса (некоторой условной суммы, которая напрямую не зависит от количества и качества затраченного труда), а затем заработной платы по итогам месяца.

Аванс – в гражданском праве – денежная сумма, уплачиваемая стороной договора, обязанной к денежному платежу, в счет данного платежа, но до фактического исполнения предмета договора. Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданский кодекс Российской Федерации всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.

Википедия.

Если отбросить все «личные заморочки», которые могут возникнуть во взаимодействующей цепочке «продавец-агент-покупатель», причин, почему «до сделки так и не дошло», может быть несколько.

Прежде всего, это банальная правовая неграмотность или… недограмотность. Говорю об этом, опираясь на свой личный опыт и опыт коллег.

Однажды мне позвонила родственница, планирующая продать своей близкой подруге комнату в коммунальной квартире. Стоимость предложенного объекта была вполне адекватная, с документами, с ее слов, – все в порядке. Только вот подруга, пообщавшись накануне с юристом, предложила моей родственнице заключить предварительный договор купли-продажи и внести – внимание – задаток!

- Может быть, аванс? – переспросила я тогда тётю.

- Нет, именно задаток, - ответила она, - а какая разница-то?

- Очень-очень большая разница.

Максимально доступно объяснила, что термины эти обозначают различные по своему существу юридические действия, хотя и имеющие общие признаки и влекущие частично совпадающие последствия. Базовое различие заключается в том, что при неисполнении договора сторона, ответственная за нарушение, теряет задаток. А вот если виноват в несостоявшейся сделке получатель задатка (продавец в нашем случае), он возвращает его в двойном (тройном, четверном и т.д., как будет прописано в договоре) размере! К авансу же такое правило не применимо – он передается только в качестве исполнения обязательства, но не как знак заключения договора. То есть если, например, купля-продажа объекта недвижимости не состоялась – аванс подлежит возврату и не более того.  

Таким образом, я предложила родственнице настаивать на внесении именно аванса. В итоге ее подруга от предложения почему-то отказалась (видимо, сделали мы тогда вывод, большой потребности в покупке не было), комната продалась другому покупателю и, кстати, по более высокой цене.

Дважды два

Еще одной серьезной причиной, по которой сделка не может состояться, является юридическая нечистоплотность продавца или его представителя. Последствием которой является сильнейшее желание покупателя как можно быстрее расторгнуть аванс и бежать от такого продавца без оглядки. Несмотря на то, что год от года (спасибо масштабной пропаганде Уральской палаты недвижимости блюсти честный риэлторский бизнес) мошенничеств подобного рода становится меньше, отдельные случаи имеют место быть.

Характерный пример (реальный случай, произошедший с одним из специалистов по недвижимости в начале 2000-х гг. – прим. авт.). Вариант, предложенный одним из городских агентств, удовлетворяет покупателя-ипотечника по всем характеристикам. Вместе со своим риэлтором он едет в агентство и заключает авансовый договор с отметкой в допусловиях, что если банк не одобрит эту квартиру, аванс будет возвращен.

Проходит неделя, покупатель просто из любопытства просматривает объявления о продаже недвижимости и что же видит? Авансированная им квартира вновь выставлена. Обеспокоенный сложившейся ситуацией звонит своему агенту. Тот (предусмотрительно) с чужого телефона звонит по знакомому номеру, спрашивает, не авансирован ли еще данный объект? На что слышит удивленный возглас: «Нет, у вас все шансы!». Далее просит своего коллегу вновь набрать «находчивого» риэлтора и договориться внести аванс за данную квартиру.

В оговоренное время приезжает в агентство и начинает разбираться, на каком основании показы авансированной квартиры продолжаются, более того – за нее берутся «вторые» авансы? Сначала было агент попробовал отвертеться, даже завозмущался: мол, не виноват, публикация объявлений оплачена, приостановить ее невозможно и про какие-такие «вторые» авансы вы говорите?! Риэлтор покупателя же привел с собой свидетеля – того самого коллегу, который договорился авансировать данную квартиру. Он-то и подтвердил правомерность высказанных обвинений.

Само собой продолжать дальнейшее «сотрудничество» не было никакого желания, риэлтор покупателя потребовал расторгнуть договор. На что горе-специалист попытался сказать, что срок договора не истек и аванс возврату не подлежит, пока банк не предоставит официальную справку об отказе в выдаче ипотечного кредита на покупку данной квартиры. Риэлтору ничего не оставалось, как напомнить, что подобного рода мошенничество (возобновленная реклама авансированного объекта, согласие на принятие «второго» аванса) карается не в административном, а уже в уголовном порядке, и доказать последнее при наличии свидетелей (а они есть!) будет довольно просто. Через несколько дней аванс был возвращен…

Защитите меня!

Кстати, о возврате. Порой, из-за проблематичности вернуть свои (чаще – передающиеся по обменной цепочке) деньги, клиенты предлагают вообще не заключать никаких договоров, а просто в определенный день встречаться в Управлении Росреестра. Каждый раз приходится объяснять, что в подобных случаях мы очень серьезно рискуем. Так или иначе, аванс, если «не сложилось», вернуть можно: способствуют этому сами риэлторы (какому нормальному агентству недвижимости хочется портить себе деловую репутацию?), Комиссия по этике УПН, наконец, суд, если договориться так и не получилось.

Известно, что возврат аванса, если последний вносится частным лицом, - процедура вполне законная. В соответствии с ст.32 Федерального закона от 17.12.1999 г. №212-ФЗ потребитель вправе расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги) в любое время, «уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) до получения извещения о расторжении указанного договора и возместив исполнителю расходы, произведенные им до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы (услуги)».

Выход есть?

И все же, неужели нет никакой альтернативы авансу как юридическому действию?

Пожалуй, только однажды услышала интересный вариант. Предложил его юрист одного из крупных агентств недвижимости Екатеринбурга, когда, что называется, «стороны не смогли договориться»: покупатель (ипотечник) боялся, что не сможет вернуть аванс за выбранную квартиру. Юрист порекомендовал арендовать в банке ячейку, «обеспечивающую» при определенных (прописанных) условиях автоматическое получение покупателем денег. В данном случае, труднодоступность к кассе бухгалтерии агентства исключалась в принципе. И идея, несмотря на дополнительные расходы-хлопоты, обеспокоенному клиенту понравилась. Сделка благополучно состоялась.

Таким образом, выход всегда есть. Задача риэлтора состоит лишь в том, чтобы учесть пожелания своих клиентов и как результат заключить грамотный и удовлетворяющий всех авансовый договор.

.

28 ноября 2011